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合肥房价的空手套白狼大揭秘(转载)

2018-06-13 07:01   来源:未知

  

合肥房价的空手套白狼大揭秘(转发,原文见中国经济周刊) 安徽合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”,令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中,合肥房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。在全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中,合肥也首次登上榜首。 去年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂,价格持续回落,成交量不断萎缩。据房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%~20%,个别小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。 合肥作为长三角城市群的副中心城市,在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中,城市的经济总量和人口容纳量较小,人口吸引能力没那么强,房价长期以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀?背后原因是什么? 金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套” 合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者,作为省会城市的合肥,多年来的房价一直很“低调”,在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候,合肥房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊,直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了,一时还难以接受,其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。 2016年,“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说:“去年涨得最厉害的时候,我过一条马路的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样一直毫无节制地冲到全球涨幅第一的位置,实在让人不可思议。” 脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者,去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥,他们所到之处,犹如“洪水浪涌,房价因之迅速攀升,不断水涨船高”。 据王涛观察和记录,去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”,一类是“金融炒房客”,另一类是“主流炒房团”。 “金融炒房客”,有单枪匹马来的,也有组团过来的。由于去年房源少,“炒房团”多,所以中介出来什么样的房子,这类炒家都全盘接手,然后再通过银行对这些房子“高评高贷”,源源不断地把更多的钱从银行套出来,再投资炒房。 王涛称,他们去年做了多批这样的业务,其中有个“炒房团”是从浙江过来的,4个人组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部分资金,用来付炒房首付款,赚了钱再按比例分成。当时,他们一下子要了20套,让中介帮助计算首付、月供以及可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高,只希望找到面积大的房子,这样可以从银行套出更多的钱,这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。 王涛对《中国经济周刊》记者说,这类“炒房团”大多不需要自己掏钱,如果做得好,还能多套出些余钱。他记得很清楚,有一个“金融炒房客”就通过这种方式,经过一番操作后多套出来20万元现金。 据了解,“高评高贷”,就是通过关系将房子价值评估高些,比如A炒房客从中介接手一套房子市值100万元,他让背后的财团帮其垫付,再找关系将该房产价值高估至150万元,按银行通用标准以房屋价值七成贷款,就能从银行套出105万元,这样还完财团垫付款,他用这种“空手套”还净赚5万元现金。 王涛表示,当时办理这批二手房贷款手续全部加快,一个月之内就办完一套,“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解,这批房子是去年四五月份交易的,买的时候价格还比较低,目前这批房子都没有出手,还放在那里等待涨价。因为入手时价格低,均价在每平方米1万元左右,按目前1.5万~1.6万元/平方米的价格,一平方米可以赚5000元左右,一套房可赚50万~60万元。 合肥链家的一位工作人员称,去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”,中介帮忙找的房子看都不看,直接付款入手,全权委托房产中介处理。 另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间互相联手,组团买房,垄断式购房,控制房源,然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高,注重绿化和户型,他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购买,这样方便谈判压价,一旦入手后,便将这些房间隔成一个个小单间出租,或者整套一起租给别人,以租金来抵充月供,然后坐等涨价,等达到自己满意的收益后再出手。 “炒房客” 亲述炒房套路:组团控制房源,约定坐地起价,借助媒介造势 在合肥采访期间,记者碰到了“炒房客”郭文强,他称,2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢,年初均价为7000多元/平方米,年末才涨到8000~9000元/平方米,一年时间每平方米才涨不到2000元。 郭文强分析,与南京等周边城市相比,合肥房价在这一轮暴涨前属于比较滞后的城市,所以去年这个房产价格洼地一下子涌入众多“炒房团”,不断卖力炒作,在板块轮动中逐步推高房价,一下子透支了合肥房价几年的涨幅,造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。 郭文强认为,去年领涨合肥房价的板块是滨湖,该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子,均价在8000元/平方米左右,每个小区都有。此后,各路 “炒房团”蜂拥而入,接力炒作。大家互相通气谁都不卖,将这个板块的大部分房源控制住,伺机进行炒作。 微信公众号:fengsaocaijing 此后,滨湖板块没有新房出售,房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的,炒房赚钱才是终极目标。于是一段时间后“炒房团”突然放出来四五套房子,直接挂出1.3万元/平方米的价格,房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说,这样做是为了刺激刚需用户。接下来,他们到处贴广告,借助各种媒介开足马力造势,周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。 “炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个十天半个月,该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来,价格在1.2万元/平方米,出来后很快就没有了。是不是真卖掉了不好说,但市场已经被带动了。如此这般,“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米,连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价过程都省掉了。之后再连续挂出七八套价格在1.3万元/平方米的房源,自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害,不敢再观望了,都跑过去买,结果没房源,“炒房团”已将可售房源控制住,直接将价格报到1.5万~1.6万元/平方米。就这样,主流“炒房团”通过对板块房源的垄断,很快将滨湖板块的房价拉起来,最高峰的时候,他们竟然将滨湖房价炒到2.2万~2.3万元/平方米的高价。 郭文强说,通过上述板块房源炒作后,“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作,就这样,在“炒房团”的轮动炒作下,合肥房价在2016年疯狂上涨。 “限购令” 出台 部分板块价格遭腰斩 “枪打出头鸟”,合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。2016年10月2日晚,合肥市政府紧急召开新闻发布会,宣布10条调控措施,主要包括:合肥市将加大居住用地供应力度;市区范围内开展限购;暂停异地公积金贷款;加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。 这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后,合肥房价很快转入下降趋势,一直降到今年5月初。 微信公众号:fengsaocaijing 合肥地产业内人士认为,合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的,所以滨湖板块的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来,力度不断加码,炒房客开始大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时,“炒房团”便以2万元/平方米的价格抛售。滨湖板块房价也因“炒房团”的抛售快速下跌。合肥部分房产中介称,滨湖板块的降幅最大,多数降幅达到40%~50%,快到腰斩的价格了。今年春节时,滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米,与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。真是“成也萧何,败也萧何”。 上述房地产业内人士认为,限购之后,合肥房价在去年底今年初达到冰点,过春节的那几天,很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象,但合肥房价陷入低迷是不争的事实。 (应采访对象要求,均为化名) 微信公众号:fengsaocaijing 标题:房地产的宿命 1、房地产的启动 1988年,国家为了改善民生,开始了住房改革,刚开始的时候,总体来看,房价涨幅还是比较温和的。直到2002年,降低了公积金贷款利率,2003年规定房地产开发商自有资金不低于30%,个人买房首付比例不低于20%时,才掀起了房地产快速发展。也就是说,房地产在卖方和买方同时加杠杆的情况下加速发展,这有点像2015年的杠杆牛市。 如果算一笔账就更清晰了:假设2003年房价4千/平,2009年房价16千/平,地产商长期贷款年利率7%;2003年,如果开发商有3亿资金,就可以贷到7亿,总共10亿; 到2009年全部以16千/平卖出时,回收资金40亿;开发商的6年贷款利息为2.94亿;即使利息按3亿计算,那么净利润40-13=27亿,是自有资金的9倍。也就是说,开发商能在6年里获得9倍的净投资收益,实际上,有的地区房价6年内涨幅远大于4倍,而且卖的还是期房,杠杆放的更大,简直就是暴利。 微信公众号:fengsaocaijing 2、房地产的火爆 在巨大利益驱动下,房地产当然如火如荼。国家统计局数据:1998年全国商品房供应面积5506万平方米,投资791亿元;2015年商品房供应面积128495万平方米,房地产投资额95979亿元。17年间,供应面积增加22.3倍,投资增长120倍。而同期恰逢国家经济迅猛发展,1998年中国GDP 10253亿美元,2015年中国GDP 103856.6亿美元,17年间GDP增长了近10倍。由此可以看出,房地产供应增速是GDP增速的2倍,而投资增速则是GDP增速的12倍!可见房地产投资有多猛。 而更猛的则是房价,亚运村某地房价:1999年2000元/平,2017年已高达10万元/平。黄金:1999年287美元/盎司,2017年1250美元/盎司。同时期的黄金价格上涨不到4.4倍,而亚运村房价已上涨近50倍,是黄金涨幅的约11倍,似乎房子比黄金更值钱! 微信公众号:fengsaocaijing 3、房地产的可持续性 我们来梳理一下倍数关系:1998年至2015年,GDP增长10倍,房屋供应增加22.3倍,房地产投资增速120倍;1999-2017,个别火爆地区房价增长近50倍。从上述倍数关系就能看出房地产的确是太火了,以至于过了头。 往往太火的东西总是不能持久,房地产快速发展的17年,对应上面的人口年龄分布图,第2波高峰的22-36周岁人口,正是这波人口高峰(刚需)拉动了房地产需求。从上图知(2010年数据),22-36岁人口占比24.6%,7-21岁人口却只有16.6%,说明楼市接盘人口急剧下降。 国家统计局数据:2015年全国城镇人口77116万, 1998年52376万,增长了24740万,以后还能增加这么多吗? 2015年,房屋施工面积1292371万平方米。如果除以77116万人,约人均16.8平方米;如果除以新增的城市人口24740万,约人均52.2平方米。注意,1998年前的城镇人口是有房子住的,而且农村盖房子的会跑去统计局登记吗?。(房屋施工面积:包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。) 分地区以北京为例,国家统计局数据显示,2015年,北京累计建筑竣工面积59776.7万平米,常住城镇人口1877万,人均31.8平。当然总供给与新需求人口数的比值,要排除其中的商业用房面积,排除有老房子的不买房的老北京人口基数,因无具体数据,不能臆测,本文不再赘述。 综上,房地产的供给明显过剩,这波房价高涨的过程中,有购买力的已经为刚出生不久的子孙买好了房价产,而后来的刚需人口又急剧下降,且房价已高到难以为继的地步了,可持续性从何而来? 如果有的看管认为房价增长可持续,用反证法推理: a) 假设亚运村某地房价1999年为A,2017年就是50A,18年涨50倍,到2035年涨到2500A吗?显然不可能。 b) 即使按照资金保值计算,即按货币贷款利率8%作为房价年增速度计算,那么到2035年,就是4倍(约200A,40万/平)。2035年的旧房子能卖这个价吗?看看周围18年前的房子残破成啥样就知道了。 微信公众号:fengsaocaijing 4、政策层面 上文提到,“2003年规定房地产开发商自有资金不低于30%,个人买房首付比例不低于20%”,如果换个角度思考,则是,A银行贷出70%盖房子,B银行替买按揭客出80%买进。一旦房价上涨终结,若开放商不玩了,项目烂尾,那么银行亏损70%;如果按揭客(散户)不还贷了,那么银行也会亏损严重。同时,应该注意到银行盈利的机制的本质:靠存贷利息差赚钱,如2017年,一年期存款利率1.5%,贷款利率4.75%,毛利率3.25%,扣掉经营成本净利按3%算,那么贷款坏账率就要低于3%,不然就没法向储户交待了。这就是当下的金融风险点之一,严防房地产烂尾、断贷,如果烂尾一个就需要多吸储70/3倍。所以,可以看到当下很多银行都提高了房贷利率、缩短贷款年限,限制房贷。 《经济导刊》报道,2014年6月至2017年1月,中国外汇储备由39932亿美元下降至29982亿美元,缩水了25%。这正是最近一波房价狂飙突进的时期,房价猛涨,外汇反而狂减,不得不让人疑惑,莫非拉高出货了?有人看涨的好欢,也想搭一下快车,跟着炒一波,结果限购甚至限售都来了,有的地方直接几年不让卖出,直接冻结在手上。进得去,出不来,何其难受。 微信公众号:fengsaocaijing 再看美国人还要连续的加息、缩表,这个对房地产来说可是釜底抽薪的政策。中国会否跟进,由各位看官自己判断。 上文已经分析了人口、经济、房地产、政策的相互关系和影响,相信各位看官自己会思考。最后引用最权威的结论作为结语: “房子是用来住的,不是用来炒的” 微信公众号:fengsaocaijing 一直在考虑如何写一篇关于房地产的文章,只是囿于市场过于分化,各派观点尖锐对立,得罪哪位看官都于心不忍。于是,决定先与大家扯点闲篇,聊一下当下的热点。 共享单车 以前去地铁或公交车的路上,可能需要骑自己的自行车,但路上容易坏,也偶尔被偷,很麻烦。而最近,大伙上下班通勤路上不用走路了,哪里都有免费的共享单车可以骑,方便极了。据权威消息,目前市场上的共享单车品种已有20种之多了,投放数量已超过两千万辆了。时代进步了,资本大鳄们竟然开始为小民的衣食住行操心了,不简单。但仔细分析一下发现,传统的行当不太好赚钱了,只能另辟蹊径。曾经热得发紫的那些投资呢,比如炒房、炒股、理财品? 中国最大的地产商万达竟然宣布2018年不再有地产销售收入,跑去玩电影、直播、电竞去了。而深受大家信赖的万科地产也已经备好800亿现金准备过冬了。地产顶尖高手都遁了,那么您呢?至于炒股,跳水太刺激,还没学会游泳呢,咋玩?理财产品,上市公司当下购买理财的年化收益才百分之三点几。所以资本大鳄们虽然钱多多,但是目下只能玩玩共享单车、搞搞C2C租房等。 微信公众号:fengsaocaijing 落户新政 2017年6月23日,武汉宣布力争实现“5年留住100万大学生”目标,有媒体更是称武汉市实现了大学生落户政策的“零门槛”。杭州、青岛、天津甚至直接给落户的硕士、博士发现金。更猛的是,深圳对符合条件的博士送事业编+80平人才房,上海符合条件的人才购房6折并提供住房补贴。这是怎么了?曾经的这些高傲的大城市为啥突然如此热情? 人口老龄化 自从国家放开二胎政策以来,人口老龄化已经成为共识。2010年,国家统计局第6次人口普查数据,60岁以上人口占比13.31%。2016年,国家统计局公布的60岁以上人口占比已高达16.7%。6年时间,增长幅度25.47%!可见人口老龄化之快。 上图是根据全国第6次人口普查数据做的图,每个点代表5岁的年龄段,如截止2010年,0-4周岁的人口百分比是5.67%。从图上可以看出:在2010年的统计看来,有两拨人口高峰,20-30周岁(17.14%),40-50周岁(17.28%)。到2017年时,这些人已经47-57周岁了,所以2020-2030年将有一波退休高峰。其实,在2010年看来,50-59周岁的人口已经占比12.01%,这波人口到2017年,已经57-66岁了。所以,老龄化已经来了,而且有加速之势。 综合上文的分析,我们可以把上述3个热门话题有机的串联起来了:由于大批劳动力老了,干不动了,靠廉价劳动力赚钱的人口红利逐渐消失了,经济发展速度下降,传统的发展方式不行了,所以要催生新经济。由于少壮劳动力的减少,各个城市为了保持经济活力,所以必须吸引并留住年轻人,所以有些先知先觉的城市落户开启“抢人模式”。(关于人口和经济的关系的文章,请见2017年1月份的《中国经济的迷局》和《中国经济的前世今生从改革开放到2017》) 由于刘易斯拐点(见上述红色标示的文章)的出现,导致经济的发展方式必须转变,必须发展新经济(创新经济)。同样,要求房地产业必须做出转变的秘密也隐藏在人口结构变化里。聪明的资本大鳄们一定比风骚财经更早发现这点,所以上文说的万科、万达的举动就好理解了。接下来我们就说说本文的主题,房地产迷局大揭秘。 1、房地产的启动 1988年,国家为了改善民生,开始了住房改革,刚开始的时候,总体来看,房价涨幅还是比较温和的。直到2002年,降低了公积金贷款利率,2003年规定房地产开发商自有资金不低于30%,个人买房首付比例不低于20%时,才掀起了房地产快速发展。也就是说,房地产在卖方和买方同时加杠杆的情况下加速发展,这有点像2015年的杠杆牛市。 如果算一笔账就更清晰了:假设2003年房价4千/平,2009年房价16千/平,地产商长期贷款年利率7%;2003年,如果开发商有3亿资金,就可以贷到7亿,总共10亿; 到2009年全部以16千/平卖出时,回收资金40亿;开发商的6年贷款利息为2.94亿;即使利息按3亿计算,那么净利润40-13=27亿,是自有资金的9倍。也就是说,开发商能在6年里获得9倍的净投资收益,实际上,有的地区房价6年内涨幅远大于4倍,而且卖的还是期房,杠杆放的更大,简直就是暴利。 微信公众号:fengsaocaijing 由于刘易斯拐点(见上述红色标示的文章)的出现,导致经济的发展方式必须转变,必须发展新经济(创新经济)。同样,要求房地产业必须做出转变的秘密也隐藏在人口结构变化里。聪明的资本大鳄们一定比风骚财经更早发现这点,所以上文说的万科、万达的举动就好理解了。接下来我们就说说本文的主题,房地产迷局大揭秘。 微信公众号:fengsaocaijing 1、房地产的启动 1988年,国家为了改善民生,开始了住房改革,刚开始的时候,总体来看,房价涨幅还是比较温和的。直到2002年,降低了公积金贷款利率,2003年规定房地产开发商自有资金不低于30%,个人买房首付比例不低于20%时,才掀起了房地产快速发展。也就是说,房地产在卖方和买方同时加杠杆的情况下加速发展,这有点像2015年的杠杆牛市。 如果算一笔账就更清晰了:假设2003年房价4千/平,2009年房价16千/平,地产商长期贷款年利率7%;2003年,如果开发商有3亿资金,就可以贷到7亿,总共10亿; 到2009年全部以16千/平卖出时,回收资金40亿;开发商的6年贷款利息为2.94亿;即使利息按3亿计算,那么净利润40-13=27亿,是自有资金的9倍。也就是说,开发商能在6年里获得9倍的净投资收益,实际上,有的地区房价6年内涨幅远大于4倍,而且卖的还是期房,杠杆放的更大,简直就是暴利。 2、房地产的火爆 在巨大利益驱动下,房地产当然如火如荼。国家统计局数据:1998年全国商品房供应面积5506万平方米,投资791亿元;2015年商品房供应面积128495万平方米,房地产投资额95979亿元。17年间,供应面积增加22.3倍,投资增长120倍。而同期恰逢国家经济迅猛发展,1998年中国GDP 10253亿美元,2015年中国GDP 103856.6亿美元,17年间GDP增长了近10倍。由此可以看出,房地产供应增速是GDP增速的2倍,而投资增速则是GDP增速的12倍!可见房地产投资有多猛。 而更猛的则是房价,亚运村某地房价:1999年2000元/平,2017年已高达10万元/平。黄金:1999年287美元/盎司,2017年1250美元/盎司。同时期的黄金价格上涨不到4.4倍,而亚运村房价已上涨近50倍,是黄金涨幅的约11倍,似乎房子比黄金更值钱! 3、房地产的可持续性 我们来梳理一下倍数关系:1998年至2015年,GDP增长10倍,房屋供应增加22.3倍,房地产投资增速120倍;1999-2017,个别火爆地区房价增长近50倍。从上述倍数关系就能看出房地产的确是太火了,以至于过了头。 往往太火的东西总是不能持久,房地产快速发展的17年,对应上面的人口年龄分布图,第2波高峰的22-36周岁人口,正是这波人口高峰(刚需)拉动了房地产需求。从上图知(2010年数据),22-36岁人口占比24.6%,7-21岁人口却只有16.6%,说明楼市接盘人口急剧下降。 国家统计局数据:2015年全国城镇人口77116万, 1998年52376万,增长了24740万,以后还能增加这么多吗? 2015年,房屋施工面积1292371万平方米。如果除以77116万人,约人均16.8平方米;如果除以新增的城市人口24740万,约人均52.2平方米。注意,1998年前的城镇人口是有房子住的,而且农村盖房子的会跑去统计局登记吗?。(房屋施工面积:包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。) 分地区以北京为例,国家统计局数据显示,2015年,北京累计建筑竣工面积59776.7万平米,常住城镇人口1877万,人均31.8平。当然总供给与新需求人口数的比值,要排除其中的商业用房面积,排除有老房子的不买房的老北京人口基数,因无具体数据,不能臆测,本文不再赘述。 综上,房地产的供给明显过剩,这波房价高涨的过程中,有购买力的已经为刚出生不久的子孙买好了房价产,而后来的刚需人口又急剧下降,且房价已高到难以为继的地步了,可持续性从何而来? 如果有的看管认为房价增长可持续,用反证法推理: a) 假设亚运村某地房价1999年为A,2017年就是50A,18年涨50倍,到2035年涨到2500A吗?显然不可能。 b) 即使按照资金保值计算,即按货币贷款利率8%作为房价年增速度计算,那么到2035年,就是4倍(约200A,40万/平)。2035年的旧房子能卖这个价吗?看看周围18年前的房子残破成啥样就知道了。 4、政策层面 上文提到,“2003年规定房地产开发商自有资金不低于30%,个人买房首付比例不低于20%”,如果换个角度思考,则是,A银行贷出70%盖房子,B银行替买按揭客出80%买进。一旦房价上涨终结,若开放商不玩了,项目烂尾,那么银行亏损70%;如果按揭客(散户)不还贷了,那么银行也会亏损严重。同时,应该注意到银行盈利的机制的本质:靠存贷利息差赚钱,如2017年,一年期存款利率1.5%,贷款利率4.75%,毛利率3.25%,扣掉经营成本净利按3%算,那么贷款坏账率就要低于3%,不然就没法向储户交待了。这就是当下的金融风险点之一,严防房地产烂尾、断贷,如果烂尾一个就需要多吸储70/3倍。所以,可以看到当下很多银行都提高了房贷利率、缩短贷款年限,限制房贷。 《经济导刊》报道,2014年6月至2017年1月,中国外汇储备由39932亿美元下降至29982亿美元,缩水了25%。这正是最近一波房价狂飙突进的时期,房价猛涨,外汇反而狂减,不得不让人疑惑,莫非拉高出货了?有人看涨的好欢,也想搭一下快车,跟着炒一波,结果限购甚至限售都来了,有的地方直接几年不让卖出,直接冻结在手上。进得去,出不来,何其难受。 再看美国人还要连续的加息、缩表,这个对房地产来说可是釜底抽薪的政策。中国会否跟进,由各位看官自己判断。 上文已经分析了人口、经济、房地产、政策的相互关系和影响,相信各位看官自己会思考。最后引用最权威的结论作为结语: “房子是用来住的,不是用来炒的” 微信公众号:fengsaocaijing @爱我河山哈哈哈 2017-07-09 22:57:20 微信公众号:fengsaocaijing ----------------------------- 投资自己是无风险投资,收益巨大。但一般却被认为收获不到现实成果,换个思维是不是不一样了?锻炼好身体,有一个健康的体魄,能节约很多医疗费用,免去了很多痛苦。有一个健康的灵魂、睿智的大脑,能给生活带来更多可能性,生活才可能有新的局面。这些都是普通人都能拥有的,平等的、不附加条件的。 海子说: 从明天起,做一个幸福的人 喂马、劈柴,周游世界 从明天起,关心粮食和蔬菜 …… 风骚财经告诉大家: 从现在起,做一个正能量的人 看书、思考,锻炼身体 从现在起,关心家人和社会。 …… 资本要素如金钱、实物和土地等的投资则需要深厚的功力,首要的是向国家看齐,踏准节奏;其次,要严防风险。涉农的可以发展现代农业,胆大的创业,图省事又想快速发财的可以玩玩资本游戏。 我们都知道土地是重要的生产资料,以前常见的例子有:深圳渔民在改革开放中靠坐地收租都成了富翁,衣食无忧;城中村拆迁就能“拆”出宝马和豪宅。如今,十八届三中全通过了集体土地的确权,发展现代农业,农民的土地成了香饽饽。中国这些年的快速发展,一直是以城市为中心,农村的发展不受重视,大量农民“抛荒”,进城打工,大量农田被挤占,发展到如今却成了制约发展的隐患:中国从农业大国变成了依靠粮油进口才够吃的国度,新生代农民不会种田。 “危机”,危险里蕴含机会。农业是解决“吃”的问题,人人都要吃,市场巨大。同时,面对中国庞大的人口和有限耕地的矛盾,现代人要求更高的需求和现在食品安全的矛盾,发展现代农业,成了巨大的投资机会。成功的如“壹号土猪”,就是满足了现代吃的健康和放心的需求,才获得了巨大的成功。那么类似的,储备优质的耕地、园林,开发有竞争力的农业项目,提供更加符合现代口味的定制化需求正当其时。但是,由于农业的特殊性,需要丰富的专业知识、全身心的投入和较大资金支持,对于大多数人来说也许有些难度。 创业也不是一般人可以轻易尝试的,网络上流传这样的说法,“新公司三年后还正常营业的,只剩下1%;再过三年还在的,0.2%。”是不是很残酷?由于风骚财经未曾有过创业经历,不便夸夸其谈,暂且不叙。 那么,绝大部分人都能参与的投资都有哪些呢?储蓄、基金、股票、债券、期货、黄金、外汇和购买理财产品等。储蓄是大多数人都常用的最保守的方式,把钱存进银行赚点固定的利息,对于低通胀,高利息的时候不失为一种好的选择;但是高通胀,低利息的时候,财富会自动缩水,但对普通人来说却十分无奈,现在的中老年人大多采取这种方式。还有一些常去银行的呢,就会被鼓动购买理财产品和基金,相比于股票、期货和外汇风险要小得多,收益自然也较低。理财产品火爆的时候,不仅普通人买,连上市公司也在购买。如今五花八门的理财产品多得眼花缭乱,但是收益却从推广之初起,越往后,收益率越低。购买理财的钱不知道最终流向了哪里,是股市?还是楼市?或者通过加杠杆搞什么?哈哈,不得而知,但是有一点是肯定的,股市、楼市不再火了,实体经济回报率也降低了,理财产品的利润从何而来?值得思考。 继理财产品火爆之后,如今债券、期货、黄金、外汇似乎风生水起,各种推销电话蜂拥而来,甚至微信上的美女也变得可亲了。交友工具上的美女们频送秋波,只要男同胞们有工作就行,不问姓名、高矮和出生,美女们纷纷表示单身,想谈恋爱,还嘘寒问暖,经过一番笼络之后,就暗示您:各种债券、期货、黄金、外汇非常赚钱,我们一起玩吧?哈哈,如果您觉得美女真好,求交往,那么恭喜您,离中招不远了。这就是最新的升级版骗术,比以往的电信诈骗更具迷惑性和隐蔽性,而且受骗者往往还是自愿上钩。所以,天上掉下来的馅饼,并不好吃,也许因为巨大的速度,会把头砸破。 也许,您觉得不搞上文那些东西,还可以炒其他的嘛,炒楼、炒门面,甚至炒墓地。那么,风骚财经问问您,“自您开始,已经有多少人开始了这项投资?您的优势是什么?这些东西赚钱的原理是什么?”如果您没有十分自信的答案,那么社会上绝大多数人都知道的时候,您为啥还能赚到钱? 经过上文的分析比较,似乎还有基金和股市没有详细说过,那么基金、股市都有哪些机会呢?结合近期的热点分析,国企改革、一带一路、中部崛起,似乎都有机会。新的领域,如新一代信息通信、大数据、大飞机、新材料、新能源、智能制造、智能生活,生物医药、养老保健等。俗话说,站在风口,猪也能飞上天。下一个风口可能就在这些领域内产生,是继“下海潮”“房产热”后的新的财富再分配方式。您想站在风口上吗?请听下回分解《股市的机遇分析》。 教育界值得注意的一种倾向 微信公众号:fengsaocaijing 目前,国内吹起了一阵歪风,鼓吹“读书无用论”“教育贵族化”,使我十分痛心,必须严厉回击。常言道,知识改变命运,是指通过不断地学习丰富、充实自己的头脑,从而不断提升人生的高度。这条理念永远不过时。 当下,广为传播的丑恶言论有: 1、 某官员或富商子女成了高考状元,所以平民子弟读书无用。 2、 某名校毕业的高材生,结婚时买不起大城市的房子,所以读书无用。 3、 寒门难出贵子,所以读书无用。 4、 读书贵、就业难,所以读书无用。 5、 “好学生”都是给“坏学生”打工的,所以读书无用。 …… 仔细思考一下,这些言论的出现,无非是发泄自身的不满,为自己目前的困境寻找安慰:我混的差,不是自己的原因,是社会不公造成的,而不是因为愚蠢、懒惰和不知进取。这样说,有的看官可能觉得有些武断,会有点不适(伤害了脆弱的自尊心),我们不妨逐条讨论一下。 第一种观点,放大特例而忽略普遍规律,主观的认为,“某官员或富商子女成了高考状元”一定是凭借了某种特殊的力量。客观的说,遗传的高智商、良好的经济条件和父母的博学多识,可能会在初始条件、物质保障和言传身教方面创造了先天优势。但同时,应该认识到,外在条件只是一种辅助因素,而不是主要原因,个人努力不应该被可以忽视。“师傅领进门,修行在个人”,很多时候,同一个班级、相同的老师教导下,学生成绩总会拉出差距,而这种差距并不是按照父母的成就高低而依次排序。轰动一时的李XX出生不差吧,父母都是艺术家,培养不可谓不费心,可是因为自控力差,最终失去了人生自由,令人扼腕。相反,绝大多数的高考状元们,父母也只是普通人。 第二种观点,以买房来衡量读书的价值,纯粹是一种功利化的视角,明显有些急功近利。读书只是一种系统获取学校知识的途径,而名校培养的学生不一定都得成为富人或成功人士。社会永远是一种金字塔式的结构,绝大多数的人,无论多么心高气傲,最终不得不承认,自己只是沧海一粟,我们不是那个拿着一根杠杆就能撬动地球的上帝。不久前,北大某博士买不起北大附近学区房,愤而离开北京,该故事曾一度刷爆了我们的朋友圈。买房这种事,完全是个人的选择:地段好的买不起,买差一点的;大的买不起,买小一点的;刚毕业时买不起,等几年嘛;觉得大城市做“凤尾”委屈了自己,可以去小城市做“鸡头”啊。一线城市的房价的确有点时代特色,是否会如此坚挺下去,见下回分解。所以说读了名校是不是就应该天下无敌?到处买买买?值得思考。 第三种观点,不思考解决之道,纯粹发泄一通。社会发展好像总有一定的规律,社会阶层的流动总会随着国家建立时间的推移而变化。比如,封建王朝,乱得一团糟——农民起义——然后各种草根涌现出来——最终建立新王朝——成为新的权贵势力——王朝的子孙们在传承富贵的过程中慢慢腐朽堕落——新的农民起义——新王朝。建国时或建国之初,一轮大洗牌,所谓的草根大批登上历史舞台,自然机会比较多。当社会各方面发展的比较完善时,各种制度或规则趋于定型,这时候要生存和发展,更多的是需要照章办事,好像各行各业都有人占领了先机,好像参与不进去了,这时候更多得是需要创新。正如当下的创新驱动,如马云这类有创新思想的人一样会取得成功,他就不是普通家庭出身吗?所以,谋事在人。 第四种观点,认为读书贵,投入和产出比不高,这是明显的推卸责任。现在有人总拿大学开销大、就业困难说事,想当然地认为读大学就是高消费,学费贵、生活费高,这不是懒惰思想吗?为啥不能勤工俭学?自己的双手在创造什么?就业困难根源在哪里,是因为打了4年游戏,还是逃了4年课,一路挂科到毕业? 第五种观点,模糊了衡量标准,混淆了知识和实践的关系。“好学生”是指考试分数高,“坏学生”只是学习成绩差、调皮捣蛋的,这样的一个划分方法本身就说明了问题,衡量尺度是分数,而不是知识。知识是什么?知道是什么,为什么,怎么做。“坏学生”学会了与人打交道,“好学生”学会了与试卷打交道,步入社会中自然会不同。而读书这个耗时良久的活动,仅仅是为了啃试卷吗?如何通过书本的人文、科技文化知识转化为社会所需的能力,就靠各位学子自己去领悟了。有了书本的知识铺垫,然后成功运用到实际中,或者通过实践不断试错一样能获得知识。当然有人会说,小学没毕业就出去打工当了老板,而自己读到博士反而要给他打工,这怎么解释?请问,博士同学,你从学校或那几本教科书里学到什么?为啥要坚持一直读下去?别的同学为啥没继续读下去?是没得选吗?弄明白这个原因,就知道了,一心只读圣贤书,两耳不闻窗外事,还期待着书本里会有黄金屋和颜如玉吗? 归结起来,出现这些混乱思想的原因,一方面是囫囵吞枣、不求甚解;另一方面是极力为自己的不成功寻找合理性。当然,如果有人明白了这个道理,还不停宣扬这些“读书无用论”“教育贵族化”思想,那么可能就是别有用心了。 是要像美国人那样,搞出社会壁垒吗?让黑人孩子们疯狂玩,让白人孩子们不停补习、奋斗。然后大言不惭地说,你们天生是弱者,我们天生是强者吗?这就成了封建的宿命论了,十分有害。 当然上述列举的5种言论所流露的对教育的不满,也许从侧面呼吁了要加强对教育公平的关注和投入。但无论如何,逆水行舟,谁也不能抱残守缺,而应当自信人生,运用自己的知识、智慧和勤劳去创造。 微信公众号:fengsaocaijing 上海: (3)培育发展住房租赁市场。大幅增加租赁住房供应,促进购租并举住房体系建设,多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场,充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点,有效扩大受益面,满足不同层次、不同人群住有所居的需求。“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套。此外,以市场为主,扶持住房租赁企业扩大规模,新增代理经租房源30万套(间)左右。到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。 泡沫的正面理解 微信公众号:fengsaocaijing 中国幅员辽阔,国土面积大、人口众多,经济体量排名世界第二,所以很多问题处理起来相比于小国家都比较复杂一些。不能采取诸如温哥华式的政策,我国房地产的调控必将是一场持续且极需要艺术的活动。 微信公众号:fengsaocaijing 如果说房地产存在一定的泡沫,可能大家并不反对。泡沫有时候并不是全部有害的,应该正确看待。正如当下的共享单车也有了一点泡沫,但是却实实在在地便利了我们的生活。 微信公众号:fengsaocaijing 从宏观的视角来看,西方经济学所倡导的凯恩斯主义某种程度上就是一种泡沫经济学。它主张国家采用扩张性的经济政策,通过增加需求促进经济增长。即扩大政府开支,实行财政赤字,刺激经济,维持繁荣。通俗的说,就是通过适度的信贷扩张,刺激投资;通过适度的通货膨胀,刺激消费。所以,一个特定的时期,采取这样的经济学政策,就会不可避免的制造一点泡沫。(详见以前的文章《中国经济的迷局》) 泡沫可以有一种新的视角,概括为下列公式: 泡沫 = 估值 - 价值。 是不是某房子(建筑)不应该这么贵,就是泡沫呢? 实际上,早有人提出过,泡沫在金融学里,还有另一层含义:价值发现。泡沫的存在,总是伴随着发展,迫使参与发展者,提前对未来进行定价。 泡沫的本质是价值发现,是市场资金对未来价值的的提前定价,是一种未来的预期。泡沫,有时并不可怕。只要这种泡沫在将来能够兑现,它的存在就有合理性。 我们看到的房子,更多的是一种居住功能,是家的具象体现。但是在当下,它却被赋予了很多居住功能以外的功能:学区,落户口,抵押借贷,甚至身份地位的识别。比如,北京东城区的普通80平方米小旧房可能还不如顺义区的140平方米的新房子住着舒服,但是有了东城区的房子,子女就能上更好的小学、初中,能接触到更多的所谓优秀家庭的孩子。这就是当下的“不要输在起跑线上”的一种思维。客观上,这种出生后就能融入更高层次的“圈子”,大概率对子女今后的发展会有好处。 这就是一种在子女教育和人脉上的投资,有点孟母三迁的味道。如果子女出息了,那么泡沫就不再是泡沫。如果,子女并未能如愿,那就怪运气不好吧。 当然,从经济的角度看,有些房子具有潜在的升值空间,属于投资品,看涨,那么当下的价格即使有了泡沫,大家也蜂拥而上。 而从个人体验来看,当下有房人或有区位更好的房子的人,在找对象方面都会更有底气,自带光环。 如果对比一下科技泡沫,这个更好理解了。互联网上新出现某种事物的时候,它本身可能并不值那么多钱,但有个做大做强的预期在,估值也会相应比较高。比如,腾讯刚推出微信时,腾讯市值1000亿美元,微信的未来没人能说准,很多人却给腾讯估值了2000亿美元。多出的1000亿,在当时看来是泡沫。但现在看来,微信的火爆,一天就给腾讯带来1亿多的收入。腾讯市值就到了3千亿。那么,当时的泡沫还是泡沫么? 所以,泡沫价值发现的关键在于,需要有力量或手段去实现这个升值的预期。将潜在的利益变为现实,泡沫就不是泡沫了。这就是对待风险资产的一种可取的态度。历史上最著名的泡沫资产投资,莫过于吕不韦,在此就不做过多的分析了。 各位看官如何对标这个泡沫的价值发现,就在于个人的悟性了。有的事,是自己可以主导的;有的就无能为力了。但是当下您的选择,将决定泡沫是变为实的,还是变为虚幻——岔路口的选择决定了方向。 微信公众号:fengsaocaijing

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