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450万房子20年跌到3000块还没人要,惨烈的日本楼市经历了什么?

2018-11-07 20:48   来源:未知

  

在中国一二线城市,一套75平米的公寓能够卖到上百万。然而,在日本,这套房子只要差不多3000元人民币。

简直是大甩卖的感觉!要不,组团去日本买房?

看到一则广告,一个日本人要出售一套相当于中国国内75平米的公寓,价格为5万日元,按照时下汇率,折合人民币只要3000元左右。在中国,连十八线县城,3000块你都买不到一套75平米的公寓。

而更不可思议的是,这套公寓地处新泻县的滑雪观光胜地,是由西武集团开发的休闲式公馆,东南朝向,12楼,建造于上世纪80年代的中后期。而西武集团曾打造日本著名的王子酒店,可谓是大品牌开发商。不仅如此,由于地处滑雪胜地,这套公寓,当时售价是7500万日元(约450万人民币),不到一个月就告售罄。

短短20多年过去,一套7500万日元的房子贬值到至5万日元,降价幅度高达99.9%,算上资金成本,这套公寓倒赔了更多钱。

日本楼市,究竟经历了什么?

上个世纪80年代,正是哈佛大学教授傅高义所说的“日本第一”的时代。随着战后经济的高度成长,日本在诸多方面都取得了另世人刮目的成绩,很多成功的范例成为世界各国的学习对象。

在日本房地产市场,自1983年起,东京土地价格开始以异常的速度飞涨。

随后,这种暴涨的趋势也逐渐扩大到东京以外地区。这一时期,支撑日本地价高涨的,是来自各方的期待。所有人都相信“随着日本经济的腾飞,东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集,都希望能在此拥有一席之地。

正是在这种期待之下,人们开始抢购土地。

由于土地价格暴涨,一些“不正常”的现象开始出现:

首先,是土地的倒买倒卖。买到一块土地,转手再将其卖掉,从中牟取暴利。由于地价的不断上涨,这些倒卖商可以用手头的土地做抵押,轻松地从银行获得贷款,他们几乎分文不出就可以进行土地倒买倒卖。为暴利所吸引,日本很多公司纷纷投身于这个行业。这个时代的经验是:只要是地产,闭着眼睛买218都会发财。

地价飙升还出现了一些特别的词汇,比如“铅笔楼”这样的词,这是指极为狭窄的土地上,建造5层高左右、像铅笔一样细长的大楼。这些新词也已经成为大街小巷,为人熟知的流行词汇。

根据1987年1月政府公布的土地标准价格,东京附近的土地价格比前1708一年上涨23.8%。到了1988年1月,土地价格上涨率高达65.3%。

不止东京,当时的日本企业也将地产购买冲动带到了美国。1986年,日本第一不动产公司以创纪录的价格买下纽约的蒂芙尼大厦,1987年三菱地所买下纽约洛克菲勒中心14栋大楼。在这样的背景下,1988年,日本国土厅公布的《国土利用白皮书》居然指出,“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”也就是说,国土厅认为,当时土地价格的上升并非投机导致,而是土地需求大于供给引起的,并非异常现象。

洛克菲勒大厦

受这份《国土利用白皮书》的影响,日本土地泡沫化现象进一步膨胀。除了城市中心地区的商业用地,大城市周围住宅用地的价格也显著上升。1990年,东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。在首都区域,不要说独栋住宅,就是公寓价格也涨到了平民百姓难以承受的水平。

到1989年底,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是当时美国土地资产总额的4倍之多。当时日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”这样的豪言壮语。

1987年美国股市“黑色星期一”引发日本股市大跌,但日本的房价依然强势走高。1990年的日本股市全线下跌,但很多人怀疑是这无非只是在重复1987年的故事,正是在这种情绪的支撑下,到1991年夏天,东京的房地产价格依然还在不断攀升。

但非常不幸的是,奇迹再没有出现,1991年下半年日本房地产价格开始毫无征兆的暴跌,一夜之间,随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外,还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后,日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平,一切又回到了原点。

从文化的渊源上来看,日本其实和中国一样,都属于东亚儒家文化圈,中国人有“安居才能乐业”的情结,日本人以前也一样有。

日本武士的诞生从某种意义上来说,就是伴随着土地私有而出现的。

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